Podatki a wynajem krótkoterminowy

Benjamin Franklin, jeden z założycieli Stanów Zjednoczonych, mówił, że na tym świecie pewne są tylko dwie rzeczy – śmierć i podatki. Nie mylił się 😊

W tym artykule omówimy:

• Różnicę między wynajmem a usługą noclegową oraz ich opodatkowanie.
• Kto musi założyć działalność gospodarczą przy wynajmie nieruchomości przez platformy takie jak Booking czy AirBnB.
• Kwestię VAT w kontekście wystawiania ogłoszeń na portalach rezerwacyjnych.

Wynajem apartamentów a usługa noclegowa

Kiedy wystawiamy mieszkanie na platformie rezerwacyjnej, często myślimy o tym jako o wynajmie mieszkania, domu lub pokoju. Jednakże, istnieje subtelna, lecz istotna różnica między wynajmem a świadczeniem usług noclegowych. Wielu właścicieli nieruchomości, którzy samodzielnie zamieszczają oferty na portalach takich jak Booking czy Airbnb, często nie zdaje sobie sprawy, że w rzeczywistości świadczą usługę zakwaterowania, a nie wynajmują swoją nieruchomość.

W odróżnieniu między najmem a usługą noclegową, kluczową rolę odgrywa Polska Klasyfikacja Działalności (PKD). 

Wynajem nieruchomości zaliczamy do grupowania 68.20 — Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20).

Usługę zakwaterowania zaliczamy z kolei do działu 55.20 – Zakwaterowanie (PKD 55.20).

Usługa noclegowa obejmuje oferty zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym, podczas gdy wynajem jest zazwyczaj rozliczany w cyklu miesięcznym lub rocznym. Niemniej jednak, istnieją również inne elementy, które należy wziąć pod uwagę. Całościowa oferta świadczona przez właściciela nieruchomości jest kluczowa.

Według Kodeksu cywilnego, najem definiuje się jako oddanie najemcy rzeczy do użytku za określone wynagrodzenie, zwykle za czynsz. Nieruchomość jest udostępniana na określony czas, zwykle miesiąc lub rok. Z kolei usługa noclegowa jest znacznie bardziej kompleksowa. Właściciel nie tylko udostępnia mieszkanie czy dom, ale także zapewnia ręczniki, pościel, dostęp do internetu, telewizję, pralkę, lodówkę, a także usługi sprzątania itp. Wszystkie te elementy składają się na usługę noclegową, którą właściciel oferuje turystom. Do usługi zakwaterowania z punktu widzenia podatkowego zaliczamy również takie elementy jak np. śniadanie.

Czy wynajem krótkoterminowy wymaga założenia działalności?

Jeśli właściciel nieruchomości samodzielnie oferuje usługi noclegowe poprzez platformy rezerwacyjne to założenie działalności gospodarczej może być konieczne. Nawet jeśli właściciel tego nie uczyni, fiskus może traktować przychody ze świadczenia usług noclegowych jako dochody z działalności gospodarczej, co wiąże się z konsekwencjami podatkowymi.

Właściciel mieszkania, który nawiąże współpracę z operatorem takim jak Renters.pl, który świadczy usługę zarządzania wynajmem, nie musi zakładać działalności gospodarczej. W tym przypadku odpowiedzialność za prowadzenie działalności spoczywa na operatorze, który jest zarejestrowany jako firma.

Jak rozliczać usługi noclegowe przez Booking lub AirBnB w podatku dochodowym?

W przypadku bezpośredniego świadczenia usług zakwaterowania, nawet jeśli właściciel oferuje tylko jedno mieszkanie lub dom na Bookingu, AirBnB lub innym portalu, musi rozliczać to jako działalność gospodarczą. To oznacza, że przychody z wynajmu mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych PIT, liniowym PIT lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jeśli właściciel nie założy działalności i błędnie opodatkowuje usługi jako najem prywatny, a fiskus odkryje tę nieprawidłowość podczas kontroli, może zażądać dopłaty podatku. W takiej sytuacji dochody mogą zostać przekwalifikowane na przychody z działalności gospodarczej, co może skutkować koniecznością zapłacenia wyższych podatków. Właściciel, który błędnie rozliczał przychody, będzie musiał w takiej sytuacji zapłacić również odsetki od zaległości podatkowej. Mogą się również pojawić zaległości wobec ZUS i NFZ (składki zdrowotne i ewentualnie społeczne).

Z kolei, jeśli właściciel podpisał umowę najmu z firmą zarządzającą, to odpowiedzialność za prowadzenie działalności gospodarczej spoczywa na tym pośredniku, a nie na właścicielu nieruchomości. Dla właściciela, takie dochody mogą być traktowane jako przychody z najmu prywatnego, które można opodatkować ryczałtem, obowiązującym ze stawką 8,5 proc.

i 12,5 proc. od nadwyżki powyżej 100 tys. zł przychodu.

VAT przy usługach zakwaterowania przez Booking i AirBnB

Kiedy wynajmujemy mieszkanie lub dom za pośrednictwem popularnych portali ogłoszeniowych, musimy pamiętać również o VAT. Jeśli nasz roczny obrót nie przekracza 200 tys. zł, możemy skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Jednak przekroczenie tego limitu sprawia, że stajemy się czynnymi podatnikami VAT, co oznacza konieczność opodatkowania usługi zakwaterowania i rozliczania VAT według preferencyjnej, 8-procentowej stawki.

Jeśli równolegle prowadzimy działalność gospodarczą (niezwiązaną z wynajmem) i tam korzystamy ze zwolnienia z VAT do 200 tys. zł, to limit zwolnienia liczymy od przychodów zarówno z tej działalności, jak i z najmu, a gdy w tej działalności rozliczamy się jako podatnik VAT czynny,

to zwolnienie z VAT przy wynajmie w ogóle nie przysługuje i od razu rozliczamy się z użyciem stawki VAT 8%.

Jeśli świadczymy usługi zakwaterowania na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, zazwyczaj musimy mieć kasę fiskalną i wystawiać paragony. Istnieją jednak dwa zwolnienia z tego obowiązku. Po pierwsze, jeśli nasz roczny obrót nie przekracza 20 tys. zł, a po drugie, jeśli cała płatność jest dokonywana za pośrednictwem banku, poczty lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a jednoznacznie dokumentuje ona rodzaj dokonanej transakcji.

Warto jednak pamiętać, że jeśli turysta dokonuje dodatkowych płatności bezpośrednio u właściciela, np. za przedłużenie pobytu, to właściciel może być zobowiązany do wystawienia paragonów. Dlatego właściciel mieszkania musi posiadać kasę fiskalną online, jeśli świadczy usługi zakwaterowania.

Rozliczanie prowizji od portali rezerwacyjnych

Portale rezerwacyjne pobierają prowizję od właścicieli nieruchomości za swoje usługi. Ta prowizja również podlega rozliczeniu podatkowemu, w tym VAT. Jeśli korzystamy z zagranicznych portali, musimy rozliczyć VAT od importu usług. Ważne jest, że ten obowiązek jest niezależny od rozliczania VAT od przychodu z najmu czy usługi noclegowej. Nawet jeśli właściciel mieszkania lub pokoju korzysta ze zwolnienia z VAT, nadal musi rozliczyć VAT od importu usług, czyli od prowizji wypłacanej portalom takim jak Booking czy AirBnb.

Liczy się indywidualne podejście do sytuacji

Sytuacja podatkowa właścicieli nieruchomości może być bardzo różnorodna i indywidualna. Bez względu na to, czy jesteś przedsiębiorcą czy nie prowadzisz działalności gospodarczej, zawsze istnieje możliwość skorzystania z usług operatora. W Renters współpracujemy z różnymi właścicielami, którzy znajdują się w różnych sytuacjach podatkowych. Aby zapewnić im najbardziej satysfakcjonujący sposób rozliczania usługi, zawsze zachęcamy ich do skonsultowania swojej sytuacji z specjalistą podatkowym – zależy nam na tym, abyście Państwo mieli pełną świadomość swoich obowiązków i możliwości.

Jeśli chcesz zapytać i porozmawiać o możliwościach wynajmu Twojego mieszkania, zapraszamy do kontaktu z nami.